Reverse Mortgage Program je zvezni stanovanjski organ (FHA), odobren hipotekarni program, ki omogoča starejšim, starejšim od 62 let, da vzamejo del pridobljenega kapitala v hiši. Sredstva se lahko uporabijo za skoraj vsak namen, kot so dodatni dohodek, izboljšave na domu, sanjske počitnice ali zdravstveni stroški. Za razliko od običajnih stanovanjskih hipotek, posojilojemalec ni dolžan opraviti nobenih vračil na povratni hipoteki, dokler posojilojemalec uporablja hišo kot glavno prebivališče. Povračilo povratne hipoteke se izvede ob prodaji hiše.
Zahteve za ocenjevanje obrnjene hipoteke
Eno izmed bolj pogosto zastavljenih vprašanj je, kako se vrednost nepremičnine določi za povratno hipoteko. Dejansko ni velike skrivnosti pri določanju vrednosti povratne hipoteke. To se naredi na enak način kot običajna »konvencionalna« hipotekarna posojila.
FHA Ocenjevalec
Opozorilo je, da ker je velika večina povratnih hipotek zavarovana s strani FHA, mora ocenjevalno delo opraviti ocenjevalec, ki ga je odobril FHA. Ker hiša predstavlja »edino zavarovanje«, ki se uporablja za zavarovanje povratne hipoteke, je ključnega pomena, da je ocena pravilna in odraža pravo vrednost hiše. Poleg tega, ker je reverzna hipoteka zavarovana s FHA, mora nepremičnina izpolnjevati FHA standarde lastnine.
Kaj je primerljivo?
FHA odobren ocenjevalec bo naredil "primerljivo". To pomeni, da bo cenilec primerjal vrednost ocenjene nepremičnine z lastnostmi (primerljivimi), ki so jih pred kratkim prodali na tem območju. „Prodano na tem območju“ je precej izgubljen koncept, ki je odvisen od gostote prebivalstva. Ocenjevalci, ki ocenjujejo tipičen primestni dom s tipično predmestno gostoto prebivalstva, bodo iskali "primerljive" v polmeru od 1,5 do 3 milje od doma.
FHA uveljavlja zelo stroge smernice, ki jih mora cenilec upoštevati pri ocenjevanju. Hiša mora biti podobna primerljivim "prodanim" nepremičninam na tem območju glede na stil in udobje.
Kaj je nedavna prodaja?
Primerljiva hiša, ki se prodaja, mora biti nedavna prodaja. Še enkrat, to je še en izgubljen koncept. Robustnost prodaje stanovanj se spreminja glede na stanje gospodarstva. Ko je gospodarstvo počasno, je prodaja stanovanj ponavadi počasna.
Značilno je, da primerljiva hiša, ki se prodaja na tem območju, pred enim letom in pol, ne bi bila idealna hiša, na kateri bi lahko naredili primerljivo. Toda v počasnem gospodarstvu, kjer je prodaja stanovanj počasna, je ta hiša lahko »edina igra v mestu«. Na koncu dneva je odločitev o tem, kaj sestavlja nedavna prodaja, sodba, ki jo zahteva ocenjevalec in financiranje družbe.
Upoštevanje smernic FHA
Mnogi starejši se znajdejo v dilemi Catch-22, ker mora nepremičnina izpolnjevati minimalne standarde FHA za pridobitev povratne hipoteke. Mnoge starejše domove morda potrebujejo popravila, da bi izpolnili zahteve glede povratne hipotekarne dajatve FHA, kot so strešne kritine, električne, vodovodne ali svinčene barve, ki presegajo zmožnost posojilojemalca, da popravi razpoložljiva sredstva iz žepa.
Dobra novica je, da FHA priznava potencial za te vrste težav in je pripravila določbe, ki bodo omogočile popravila iz naslova poravnave, običajno v največ šestih mesecih po financiranju. Vsako potrebno popravilo, ki izpolnjuje zahteve FHA, oceni ocenjevalec v poročilu o oceni. Ocene nato dobijo od "uglednih" izvajalcev za popravila. Nazadnje, potrebna sredstva se hranijo v hrambi, ki jo je treba črpati, ko se opravijo popravila.
