Preveč enostavno je oddati pisarniški prostor v najem samo zato, da bi ugotovili, da vam ni bilo treba toliko prostora, kot ste ga pričakovali, ali da potrebujete toliko več prostora, da se boste morali preseliti v novo stavbo. Ne glede na razlog, če imate več prostora, kot ga potrebujete, je lahko dobra poslovna odločitev, da si del svoje najemnine poplačate tako, da poskušate oddati v poslovni prostor.
Zakaj podnajam vaš prostor?
Večina podjetij daje v najem pisarniške prostore v obdobju enega, dveh, petih ali desetih let. Ti najemi običajno vključujejo velike pristojbine, če najemnik krši te pogoje in predčasno izprazni premoženje. Če morate izprazniti prostor pred iztekom najema, je lahko koristno podnajemati pisarniške prostore, ne pa prekiniti zakupa in plačati denarne kazni, tudi če oddate nepremičnino za manj kot plačate in še vedno izgubite.
Druga možnost je, če imate prostor, ki ga ne potrebujete ali ga ne uporabljate, lahko ustvarite dodaten prihodek, tako da podnajemite območje, namesto da bi ga zapustili. Tudi če menite, da boste morda potrebovali prostor kasneje, vam lahko kratkoročni najem komercialnih prostorov prepreči izgubo denarja za neuporabljene pisarniške prostore, dokler niste v položaju, ko potrebujete celotno količino prostora v pisarni.
Odločanje o podletu
Najprej ugotovite, ali je ideja celo mogoča. Preverite svoj najem in se prepričajte, da lahko podnajemate celotno ali del vaše nepremičnine. Nekateri najemi dovoljujejo podzakup, vendar le za celotno premoženje, ne za njegov del. Če del svojega urada oddajate v najem, poskrbite, da bo območje, ki ga nameravate oddati v najem, nekaj, kar bi si ljudje želeli najeti in če je to logistično izvedljivo, glede na vhode, parkiranje itd.
Zavedajte se, da boste odgovorni za škodo, če podnajemnik uniči premoženje. Če naročnik preneha plačevati najemnino, ste še vedno odgovorni za najemnino. Če opravite podnajem, bodite pozorni na polog za škodo v višini enomesečne najemnine in razmislite o pridobitvi zavarovanja za podnajem. Te lahko vsaj pomagajo odpraviti nekatere težave, ki lahko nastanejo zaradi podnajemnin.
Prepričajte se, da morate oceniti potrebe vašega podjetja po zasebnosti. Če oddajate pisarno odprtega tipa in delate na medicinskem področju, se verjetno ne boste mogli izogniti z oddajanjem pisarniških prostorov, kjer lahko ljudje zunaj podjetja vidijo zasebne medicinske informacije. Enako velja, če ste na pravnem področju ali v kateri drugi industriji, ki obravnava občutljive informacije.
Razmislite tudi o tem, kako se bo gibanje usmerilo na zaposlene in stranke. V podnajem lahko ugotovite, da imate finančne težave. Ne želite izgubiti zaposlenih, ki potrebujejo stalno zaposlitev in čutite, da je njihovo delo ogroženo. Prav tako ne boste želeli prestrašiti strank, ki želijo vedeti, da je vaše podjetje stabilno. Čeprav to lahko učinkovito sporočite svojim zaposlenim, je strankam težje izraziti.
Kako podskladiti pisarniški prostor
Če ste prepričani, da ste pripravljeni na podnajem, se prepričajte, da skrbno pregledate najemnike. Poskrbeti morate, da podjetje ne bo samo poskrbelo za lastnino, temveč tudi pravočasno in zanesljivo. Prav tako boste želeli zagotoviti, da boste lahko delili prostor s podjetjem, če še vedno zasedate del pisarne.
Treba je omeniti, da večina pogodb o najemu, ki dovoljujejo pod-najem, od najemodajalca zahtevajo, da odobri podzakupnika, in morda boste morali celo plačati za ta postopek odobritve, zato se boste prepričali, da boste našli najemnika, ki ga bo odobril vaš najemodajalec. Tudi nekateri najemi prepovedujejo pod-najem podjetjem, ki so že v stavbi, ali podjetjem v podobnih panogah, kot so že v stavbi. Prepričajte se, da ste pozorno pregledali vse predplačilne določbe v vašem najemu, preden oglašate svoj seznam, saj ne želite izgubljati časa v pogajanjih s potencialnim naročnikom, ki se ne morejo zakonito preseliti v vašo stavbo.
Postopek oddajanja v podnajem lahko olajšate z delom z izkušenim nepremičninskim posrednikom, ki lahko pregleda vse klavzule vašega obstoječega najema, oglašuje seznam za vas in prikaže potencialne najemnike za vas. Seveda, ta storitev ni poceni, zato skrbno pretehtajte vrednost teh storitev proti temu, kar boste plačali nepremičninskemu posredniku, če menite, da lahko delo opravite sami.
Ko izberete pravega najemnika, se morate dogovoriti o pogojih najema z novim naročnikom. To bi moralo vključevati podrobnosti, kot so depozit za škodo, pripomočki, skupne storitve, parkiranje, blagovne znamke, morebitne obnove in celotno delovno okolje v pisarni. Ustvarite pogodbo in naj vaš odvetnik preveri, preden ima drugi znak podjetja.
Omejitve za najem podukrepov
Večina podjetij, ki iščejo podnajemne pisarne, pričakujejo, da bodo plačali nižjo najemnino. To pomeni, da boste verjetno morali zaračunati manj, kot plačujete na kvadratni čevelj, razen če plačujete veliko manj od tržne vrednosti. Poleg tega številni najemi prepovedujejo tistim, ki dajo v najem svoj prostor, da ustvarjajo dobiček. Torej, na splošno, lahko pričakujete, da boste zaračunali manj, kot plačujete.
Po drugi strani pa nekateri najemi dejansko prepovedujejo podjetju podzakup prostora, da bi zaračunavali manj, kot plačujejo najemodajalcu. To težavo lahko preprečimo tako, da ponudimo prostor po enaki ceni na kvadratni meter, ki ga plačate, in nato ponudimo, da v okviru kratkoročnega najema na drobno dodamo dodaten "brezplačen" pisarniški prostor, s čimer boste imeli povprečno ceno na kvadratni meter. je še vedno nižja od tiste, ki jo plačate.
Da bi še bolj zakomplicirali stvari, nekatere pogodbe o zakupu prepovedujejo oglaševanje cene podnajemnine, tako da boste v tem primeru morali v oglasih navesti, da bi se tisti, ki jih zanima, pozanimali o cenah, ali pa preprosto izjavite, da je cena prenosljiva.
Izračun stroškov
Ko ste upoštevali omejitve cen podzakupa, ki so navedene v vaši najemni pogodbi, morate ugotoviti, koliko želite dobiti za prostor. Najboljša stvar je, da primerjate tisto, kar plačujete, na povprečno komercialno najemnino na kvadratni meter po pošti. Če vam zakup ne dovoljuje zaslužka na prostoru, ki ste ga oddali v podnajem, in plačate veliko manj od povprečne tržne cene, boste morda lahko zaračunali točno to, kar plačate.Če vam vaš najem prepoveduje, da zaračunavate manj, kot plačate, in morate vstaviti "prost" prostor za podnajem nepremičnine, boste verjetno želeli zaračunati enako, kot plačujete, saj veste, da bo povprečje na manj.
Seveda pa bo čas, za katerega ste podnajemali nepremičnino, prav tako pomemben. Čim krajši je čas na podnajem, tem manj jih bo zainteresiranih, ker se nekaj podjetij želi preseliti v prostor samo zato, da bi se morali ponovno preseliti v enem letu. Če imate na zakupu pet ali več let, se lahko izognete zaračunavanju med 70 in 90 odstotkov tržne vrednosti vašega prostora. To število se bo zmanjšalo, ker bo zakupna doba krajša in krajša. Če imate eno leto ali manj, boste morali zaračunati bistveno nižjo stopnjo, da bi se pritožili na potencialne najemnike. Če vaš najem prepoveduje zaračunavanje manj, kot plačate za najemnino, to lahko postane nepraktično tudi z možnostjo vključitve bonusnega "prostega" prostora za podzakupnika.
