Pravila za nadzor najemnin in subvencioniranje najemnin v številnih mestih ustvarjajo situacije, ko najemniki pogosto plačujejo najemnine znatno pod tržnimi cenami. Posledično so najemodajalci najemnikove odkupne plače običajni. Ker so lahko ta plačila precejšnja, je pomembno razumeti davčno obravnavo tako najemnika kot najemodajalca.
Nadzor nad najemnino in podobni primeri subvencioniranja najemnin so običajni v mnogih večjih mestih v Združenih državah. V kombinaciji z zvišanimi vrednostmi nepremičnin v mestih lahko smernice ustvarijo pomembne razlike med pošteno tržno najemnino in najemnino, ki jo dejansko plača najemnik, znan tudi kot najemnik. Zato lahko najemodajalci, znani tudi kot najemodajalci, tem najemnikom pogosto ponudijo pomembne denarne spodbude, da zapustijo stanovanje in prekličejo zakup. Po odpovedi najema se lahko najemnina pod nadzorom ali subvencionirano najemnino na novo najema po višji pošteni tržni najemnini. Ta proces je znan kot zakupni odkup.
Najemodajalec
Najemodajalec, ki opravi plačilo, mora kapitalizirati znesek plačila za odkup - ne sme se takoj uveljavljati kot odbitek od davka na dohodek. Plačilo odkupa se lahko nato odšteje v več prihodnjih obdobjih z amortizacijo. Obdobje amortizacije je odvisno od uporabe prostora po odkupu. Če je nepremičnina za zakupodajalca takoj dana v najem pod ugodnejšimi pogoji, se mora odkup amortizirati v času trajanja nadaljnjega najema. Če pa je premoženje pozneje prenovljeno, preden je ponovno najeto, se bo odkup običajno štel za del nepremičnine in ga je treba odšteti za povezano življenjsko dobo nepremičnine, običajno 27,5 ali 39 let.
Zdravljenje najemnika
Zakonik o notranjih prihodkih in kasnejša interpretativna sodna praksa sta ugotovili, da se lahko odkup najemnika šteje za kapitalski dobiček, če je osnovna najemna nepremičnina sama kapitalska naložba. To je zelo koristno, ker se dolgoročni kapitalski dobički obdavčijo po posebnih znižanih stopnjah davka na dohodek. Na žalost se večina pravil o nadzoru najemnin in subvencioniranju najemnine uporablja samo za posamezne zavezance za dohodnino, ki uporabljajo svoje najete nepremičnine za osebno uporabo. IRS ne dovoljuje tem davkoplačevalcem, da zahtevajo obravnavo kapitalskih dobičkov pri plačilu najema. Namesto tega je treba znesek plačila pripoznati kot redni dohodek v prejetem letu.
Izboljšave najemnika
Najemnik lahko delno ali celo v celoti prepreči običajno dohodkovno obravnavo plačila za odkup najema, če je celotno plačilo ali del plačila mogoče razvrstiti kot povračilo za izboljšave najemnika. Običajno imajo najemodajalci, ki so upravičeni do podaljšanja najemnin v več letih, znatne naložbe za izboljšanje vrednosti zakupljenega premoženja, saj so po njihovem mnenju njihove dolgoročne pravice do obnove skoraj enake lastništvu. Če je plačilo za odkup strukturirano tako, da omogoča povračilo teh izboljšav, morda ni treba, da je najemnik deležen odkupa, ki je razvrščen kot povračilo kot redni dohodek.
