Najemnina je skupni strošek podjetja. Obstajajo različni načini izračuna najemnine, odvisno od nastavitve. V nekaterih primerih bo podjetje imelo pogodbo z najemodajalcem za odloženo najemnino, pogosto zato, ker je najemodajalec ponudil enega ali več prostih mesecev v prvih dneh najema najemnika. To lahko vidite v bilanci stanja podjetja kot „odložena obveznost najemnine“, kar je preprosto, kako je računovodja razdeljeval plačila v določenem obdobju, da bi bil proračun lažji.
Kaj je odložena odgovornost za najem?
Če ste podpisali pogodbo o najemu stanovanja in je prvi mesec brezplačen, boste preprosto uživali v mesecu plačevanja najemnine. Toda za podjetje to ni tako enostavno, še posebej, če se ta brezplačna najemnina podaljša za več mesecev. Podjetja morajo pokazati mesečne operativne stroške iz različnih razlogov. Da bi to olajšali, računovodje uporabljajo nekaj, kar se imenuje odložena odgovornost za najemnino, kjer vzamejo celoletno najemnino in jo razdelijo na 12, da bi dobili mesečno plačilo najemnine za bilanco stanja.
Računovodje se včasih na to vrsto obračunavanja sklicujejo kot na obračunavanje z linearno linijo, kar preprosto pomeni, da se stroški najemnine izenačijo glede na pogoje najema. Podoben koncept velja za proračunsko zaračunavanje, ki ga komunalna podjetja ponujajo svojim strankam. Namesto računa, ki niha od meseca do meseca, se lahko odločite, da bo vaš račun ocenjen in povprečen v enem letu. Tako boste lažje dosegli mesečni gospodinjski proračun, saj boste vedeli, koliko se vsak mesec zaračunava vašemu računu za elektriko ali vodo. Enako načelo velja za poslovno načrtovanje.
Odložena najemnina in neenakomerna plačila
Ta oblika računovodstva se lahko uporabi tudi, če podjetje obravnava neenakomerna mesečna plačila. V mesecu decembru vam na primer najemodajalec lahko odobri popust, da boste lahko upoštevali številne dni, ko bo pisarna zaprta za praznike. Če mora vaše podjetje zaradi gradnje ali poškodbe stavbe izprazniti prostor za določen čas, se lahko vaš najemodajalec v tem času odpove vaši najemnini, zaradi česar morate ponovno izračunati proračun za to leto.
Skrite stroške lahko tudi plačila najemnine naredijo neenakomerne in nepredvidljive. Na žalost to lahko povzroči, da je načrtovanje pravilnega zneska za najemnino zapleteno, saj lahko stroški, kot so stroški vzdrževanja stavbe, s časom nihajo. Zaradi tega lahko podjetje zaokroži to številko, da zagotovi, da proračun vključuje vse dodatne stroške, ki nastanejo od enega meseca do drugega.
Najemnina se sčasoma poveča
Lahko imate pogodbo o najemu, kjer veste, da se bo najemnina zvišala za določen znesek. Prvo leto se lahko določi za eno stopnjo, na primer 5-odstotno povečanje, ko dosežete konec tega obdobja. Če vaš najem traja od 1. avgusta do 31. julija, vendar je vaše poslovno leto od 1. januarja do 31. decembra, boste obravnavali pet mesecev višje najemnine, kar ustvarja neskladje. Tako kot vi, če bi na začetku najema prejeli brezplačnih mesecev, boste morali izračunati mesečno najemnino na podlagi skupnih plačil najemnine za celo leto. To pomeni, da morate na začetku vsakega leta natančno pregledati vašo najemno pogodbo, da ugotovite morebitna povečanja, ki bi lahko začela veljati v tem letu, in nato ustrezno izračunajte mesečna plačila.
Zakaj podjetja uporabljajo odloženo odgovornost za najem
V poslovnem proračunu se kažejo njegova prizadevanja, da ostanejo čim bolj pozitivni do gotovine skozi celo leto. Bilanca stanja bo prikazala sredstva - vse, kar podjetje ima od svoje gotovine do opreme in zalog - ter obveznosti, ki vključujejo številne stroške, ki jih podjetje nosi v poslovanju. Cilj vsakega podjetja je pokazati, da so njegova sredstva dovolj močna, da prevladajo nad številnimi obveznostmi, ki jih bo naravno povečala, ko rastejo.
Ko se najemnina giblje od enega meseca do drugega, je lahko težko natančno določiti, kakšne so mesečne obveznosti podjetja. Učinkovitost je bolj predvidljiva. Morda je še bolj ugodna dejstvo, da lahko podjetja s podedovano najemnino izkoristijo vse odloge, ki jih dobijo skozi vse leto. Torej, če podjetje plačuje 1.000 $ na mesec, vendar dobi tri brezplačne mesece na začetku, lahko podjetje odšteje 3.000 $ od celotnega zneska, nato pa ga razdeli v prvem letu. To kaže mesečno odgovornost za najemnino, ki je bistveno nižja, kot bi bila brez tega popusta. Podjetje, ki išče finančna sredstva ali zagotavlja delničarje, bi lahko prišlo bolj pozitivno zaradi cenejših mesečnih stroškov.
Kaj je izračun odloženega najema?
Izračun odložene najemnine zahteva dokaj preprosto formulo, ki se lahko uporabi vsako leto. Ker določate proračun za naslednje leto, preprosto upoštevajte vse stroške, ki so povezani z najemnino za vseh dvanajst mesecev. Če vaš zakupni agent ne vključi vseh dodatnih pristojbin v enkratno plačilo najemnine, jih dodajte tudi. Če imate neto neto najem, kjer plačujete najemnino, davke na premoženje in zavarovalne premije, dodajte vse te davke in premije v vaša letna plačila. Torej, če plačate 1000 dolarjev na mesec za najemnino in 200 dolarjev na mesec za davke in zavarovanje, pomnožite 1.200 dolarjev z 12, da dobite letno plačilo najemnine 14.400 $. Če pa je vaš najemodajalec ponudil tri mesece brezplačne najemnine kot spodbudo za premestitev, odštejte 3.000 $ od tega zneska, da bi dobili 11.400 $, nato pa delite ta znesek za 12, kar pomeni, da vaši mesečni stroški najemnine, zavarovanja in davka na nepremičnine znašajo 950 $, opazno zmanjšanje od prvotnih 1200 $ na mesec.
Kako se odloži najem del
Ko je najemnina opuščena za začetno obdobje po premestitvi, jo bo vaša računovodska ekipa obravnavala kot kredit za knjigovodske namene. Torej, če se boste preselili 1. avgusta in bo vaša najemnina brezplačna do 1. decembra, bodo vaši računovodje v bistvu ustvarili račun obveznosti in obravnavali neplačano najemnino kot kredit na ta račun. Ko pride 1. december in ste odgovorni za celoten znesek, se uporabi del te neplačane najemnine, skupaj z denarjem, ki ste ga izračunali, ki ga plačate po popustu.
Če je vaša mesečna najemnina 1000 evrov in je najemnina za prve tri mesece brezplačna, je vaša najemnina 12.000 dolarjev za to leto, vendar odštejete 3000 dolarjev, ker so prvi trije meseci brezplačni. Vaš izračun kaže, da plačujete 12.000 $ manj kot $ 3.000, ali 9.000 $, ki jih delimo z 12 na samo 750 $ na mesec. Ampak vaš najemodajalec pričakuje 1.000 $, ne 750 $, tako da bi dodatnih 250 $ prišlo iz tega računa odgovornosti, ki ga je vaš knjigovodja ustvaril 1. avgusta. Z njim boste vsak mesec prejeli 250 $, nato pa začeli plačevati polni znesek 1.000 $ vašega rednega proračuna.
Bruto najemi vseh storitev
Nihanjem se lahko dejansko izognemo pri pogajanjih o najemu. Najbolj priljubljena vrsta najema je bruto najem celotne storitve, imenovan tudi spremenjena bruto ali spremenjena neto. Pri tej vrsti najema lastnik in najemnik delita operativne stroške, ki se nato združijo v mesečne stroške najemnine. Zaradi tega je lažje obračunati najemnino v času trajanja najema, saj se ne bo povečevala ali zniževala, ker se stroški spremenijo. Še vedno boste morali obračunati odloženo najemnino, če imate na začetku najema prosti mesec ali dva, vendar boste, ko boste zaklenjeni v zakup, lahko računali na ta mesečni strošek, dokler ob koncu obdobja, ko se znesek lahko poveča, če vaš najemodajalec izbere.
Eden od pomanjkljivosti celotne bruto najemne storitve je, da če so operativni stroški nižji od prvotno izračunanih, za to ne boste dobili znižanja od najemnine. Razen če je vaš zakupni agent še posebej velikodušen, verjetno ne boste niti opazili padca stroškov najemnine, ko boste dosegli konec vaše najemne pogodbe. Na pozitivni strani pa, če se bodo stroški nenadoma povečali v teku leta, znesek, ki ga plačujete, ne bo naraščal. Vendar pa je verjetno, da bo vaš najemodajalec pogledal, kaj ste plačali in povečali znesek, ko je rok najema daljši.
Računovodstvo za kratkoročno in dolgoročno odloženo najemnino
Dodajanje še ene ravni na to je dejstvo, da je odlog plačila najemnine lahko razvrščen bodisi kratkoročno ali dolgoročno. Računovodje v nekaterih primerih plačila najemnine razdelijo na tekoče in nekratkoročne odhodke, ker se v tem proračunskem obdobju ne bodo porabili dolgoročni zneski najemnine. Z drugimi besedami, vse, kar boste plačali naslednje leto, je problem naslednjega leta in s tem uvrščen med dolgoročne stroške. Zaradi tega ne boste vključili petletnega povišanja najemnine za prihodnje leto, ko pripravljate letošnji proračun, tudi če veste, da prihaja. Namesto tega plačila najemnine v 12 mesecih razdelite izključno na to, kar boste plačali za čas trajanja proračuna.
Ukvarjanje s povečanjem stopenj
Najboljša stvar pri natančnem spremljanju plačil najemnine v bilanci stanja je, da skrbno spremljate stroške. Stroški baznega leta vam lahko zlahka preverijo, saj je večina najemov določena po določeni ceni za prvo leto, da vidite, ali to pokriva vse. Ni nenavadno, da najemniki vidijo najemnino za komercialni prostor v drugem letu samo na podlagi dejstva, da so bili stroški poslovanja v prvem letu višji od prvotno načrtovanih.
Če opazite, da se najemnina vašega podjetja bistveno poveča z vašim najemom za drugo leto, prosite svojega najemodajalca, naj vam pokaže kopijo teh stroškov poslovanja. Najbolje je, da boste v tem plačilu najemnine dobili mesečno razčlenitev vsega, kar plačujete. Vedno ste svobodni, da lahko svojo pisarno prevzamete drugje, toda premikanje je lahko drago. Zato boste imeli koristi od tega, da se z najemodajalcem pogovorite o možnosti pogajanj o povečanju, da boste še vedno dobili dobro ceno.
Odložena najemnina in prevzemi
V nekem trenutku življenja podjetja lahko druga ponudba kupi drugo podjetje. Če bo ponudba sprejeta, bo računovodska skupina prevzemne družbe želela finančne posle, saj kupec prevzame vsa sredstva in obveznosti družbe, ki jo pridobiva. Ko se to zgodi, lahko odloženi zneski najemnine v bilanci stanja zapletejo stvari, zlasti če pogoji najema pomenijo, da se bo najemnina v poznejših mesecih povečala. Če to povečanje postavi najemnino nad tržno stopnjo, ima prevzemna družba svoje obveznosti.
Kadar se taka obveznost pojavi v proračunu, ima prevzemna družba odločitev, ki jo je treba sprejeti, kar pogosto temelji na nasvetu računovodske skupine. V tem primeru bi bilo koristno, če bi premestili pisarne na novo lokacijo, čeprav bi to pomenilo, da se premaknete. Najboljša stvar je določiti pošten tržni tečaj in izvesti primerjavo stroškov, nato pa informacije predstaviti ustreznim strankam.
