Poštena tržna vrednost nepremičnine je vrednost nepremičnine na odprtem trgu brez zunanjih dejavnikov. Ta vrednost ima veliko pomembnih uporab in je bistvenega pomena pri razvezah, pri izračunu davkov, pri domači prodaji in zavarovalnih zahtevkih. Medtem ko ima vsaka dana lastnina eno teoretično pošteno tržno vrednost, ugotavlja, da je prava vrednost skoraj nemogoča. Zato obstajajo številne različne metode za izračun poštene tržne vrednosti, od katerih je vsaka lahko bolj ali manj natančna na podlagi posebnosti danega premoženja.
Kaj je poštena tržna vrednost?
Poštena tržna vrednost je eden tistih navidez preprostih konceptov, ki lahko v praksi postanejo izjemno zapleteni. Preprosto povedano, poštena tržna vrednost je cena, ki bi jo določena lastnina prodala na sedanjem odprtem trgu brez zunanjih pritiskov, kot so časovne ali finančne omejitve. V bistvu se izraz nanaša na najnižjo ceno, ki jo je prodajalec pripravljen sprejeti, in na najbolj konkurenčno ceno, ki bi jo kupec pripravljen plačati, če se nobena od njiju ne bi nagibala k nakupu ali prodaji, niti ne bi bila podvržena finančnim omejitvam in imela oba razumno poznavanje ustreznih dejstev. Poštena tržna vrednost je odvisna od ponudbe in povpraševanja ter se bo povečevala in padala na podlagi trenutnega trga.
Zakaj je poštena tržna vrednost pomembna
Poštena tržna vrednost je nepristransko vrednotenje sredstva. Ne vpliva na finančno ali čustveno stanje kupca ali prodajalca. Zato se koncept pogosto uporablja za pravne namene, najpogosteje za davke, zavarovanje in transakcije z nepremičninami. Lahko se uporablja tudi v poravnavah za razvezo zakonske zveze, da se zagotovi, da obe stranki dobita enak finančni delež premoženja, čeprav obe strani ne moreta imeti enakih delov vseh nepremičnin, ki so vključene v razvezo. Vlade tudi uporabljajo domeno za ugledne domene, ko zasežejo premoženje od lastnikov in jih povrnejo na podlagi poštene tržne vrednosti.
Poštena tržna vrednost in davki
Poštene tržne vrednosti so koristne pri določanju vrednosti nepremičnine, ki se uporablja pri odbitku davka po izgubi nezgode ali dobrodelnih donacijah. Na primer, če lastnik vozila da svoj avto dobri volji, lahko odpiše pošteno tržno vrednost glede na to, kaj bi bil avto vreden v transakciji na odprtem trgu.
Poštena tržna vrednost za davčne namene je bila predmet številnih sodnih zadev IRS, saj je to težko določiti. Če oseba, ki je darovala svoj avto Good Willu, išče pošteno tržno vrednost svojega vozila, lahko na primer pogleda primerljivo prodajo na eBay Motors. Prav tako je lahko uporabil vrednost, ki jo je plačal za avto, če jo je kupil pred kratkim, svojo ceno pa utemeljil na oceni lokalnega strokovnjaka ali jo izračunal na več drugih načinov. Toda vsaka od teh metod bi lahko privedla do drugačne cene, tako da, če IRS meni, da je njegova poštena tržna vrednost previsoka, bi ga lahko revidirali kot rezultat.
Pravična tržna vrednost se uporablja tudi pri določanju vrednosti stanovanja za davke na nepremičnine. Razlika med nabavno ceno in pošteno tržno vrednostjo se bo spreminjala s časom, zato mora to vrednost redno ocenjevati mestni davčni ocenjevalec ali skrbnik vrednotenja nepremičnin.
Pravosodna sodišča bodo prav tako uporabljala pošteno tržno vrednost nepremičnin za davčne namene, saj lahko pomagajo določiti, koliko morajo upravičenci za pokojnino plačati davke na nepremičnine. Ta vrednost je v teh primerih še posebej pomembna, ker na splošno, če dediščina ne ostane v lasti družine, se jo hitro proda, tako da se vrednost ne more natančno izračunati glede na to, za kaj se prodaja. Poleg tega mora biti poštena tržna vrednost določena v sodnih zaporih, saj številne dele premoženja podedujejo številni upravičenci, ki morajo določiti pošteno tržno vrednost, če ena oseba želi obdržati nepremičnino in drugim upravičencem dati pošten delež vrednosti nepremičnine.
Uporaba v nepremičninah
Ko se homeowner odloči prodati svojo nepremičnino, je za njo koristno razumeti pošteno tržno vrednost pred uvrstitvijo, da bi vedela, za kaj bi jo morala prodati. Dom ne bi želela premalo seznaniti s hišo, vendar tudi ne bi želela, da bi domov naštel toliko, da bi kupce oviral.
Poštena tržna vrednost za zavarovanje
Zavarovalniška dejavnost je v veliki meri odvisna tudi od poštenih tržnih vrednosti za povračilo poškodovanih ali uničenih nepremičnin. Na primer, če je dom uničen v požaru, bo zavarovalnica uporabila pošteno tržno vrednost nepremičnine, da bi ugotovila, koliko plačati za zahtevek. Ta številka ne upošteva človekove čustvene navezanosti na premoženje, kar pomeni, da je dejanski znesek, izplačan s tožbo, lahko precej nižji, kot bi ga oseba pripravljena sprejeti, če bi poskušali prodati premoženje, preden je bilo uničeno.
Razlike od podobnih izrazov
Medtem ko se "tržna vrednost" nanaša na ceno sredstva na resničnem trgu, poštena tržna vrednost predstavlja vrednost nepremičnine na hipotetičnem popolnem trgu, kjer so kupci in prodajalci enakovredni. Medtem ko bo dejanska tržna vrednost doma na voljo v seznamu nepremičnin, poštene tržne vrednosti doma ni tako enostavno izračunati. Dejanska tržna vrednost bi lahko bila v večini primerov višja od poštene tržne vrednosti, če prodajalec preceni svojo lastnino ali nižje, če prodajalec poskuša hitro prodati iz obupa.
"Ocenjena vrednost" nepremičnine je podoben pojem, vendar ker se nanaša samo na mnenje enega ocenjevalca o vrednosti izdelka, ni prava poštena tržna vrednost, saj se lahko razlikuje od ocenjevalca do ocenjevalca. Ocenjevalci za določitev poštene tržne vrednosti nepremičnine uporabljajo standarde, smernice, lokalne predpise, gospodarska gibanja in primerljive prodaje. V večini primerov, kjer je potrebna poštena tržna vrednost, se ocenjena vrednost šteje za sprejemljivo, vendar so lahko ocenjene vrednosti pogosto nekoliko višje od prave poštene tržne vrednosti.
Nazadnje, "ocenjena vrednost" je vrednost nepremičnine, ki jo določi lokalni davčni ocenjevalec ali skrbnik vrednotenja nepremičnin. Ta vrednost se uporablja za izračun davka na premoženje. Na splošno bo ocenjena vrednost nepremičnine temeljila na zadnji prodaji, nedavnih domačih pregledih in primerljivi domači prodaji. Tako kot ocenjena vrednost je namen teh ocen določiti pošteno tržno vrednost, vendar so ocene omejene z dejstvom, da so le ena oseba. Medtem ko mora ocenjena vrednost biti podobna pošteni tržni vrednosti, je pogosto nekoliko nižja. Ocenjene vrednosti so javne številke in so dostopne na določenih spletnih mestih ali v pisarni lokalnega davčnega ocenjevalca.
Primerjalne analize trga
Obstaja več načinov za določanje poštene tržne vrednosti in čeprav obstaja hipotetično ena dokončna poštena tržna vrednost določenega premoženja, bo vsaka metoda izračuna vrednosti verjetno povzročila drugačno število. Najpogostejša metoda za izračun poštene tržne vrednosti je izvedba primerjalne tržne analize. To vključuje iskanje drugih primerljivih nepremičnin na trgu ali primerljivih nepremičnin, ki so bile pred kratkim prodane v zadnjih dveh do treh letih.
Na trgih, kot so nepremičnine, je pomembno upoštevati lokacijo nepremičnin za prodajo, vendar s predmeti, kot so zbirateljstvo in starine, je morda bolje pogledati primerljive nedavne prodaje po vsem svetu, saj zbiralci običajno ne omejujejo svojih nakupov na lokalnem območju. Kadar primerjalne tržne analize vključujejo nepremičnine, jih na splošno izvajajo pooblaščeni nepremičninski posredniki in bi morale vključevati primerjave s stanovanji s podobno kvadraturo, v podobnem stanju in s podobnim številom spalnic. Vključevati morajo tudi samo domove, ki so prodani za pošteno vrednost na odprtem trgu, ne pa za domove, ki se prodajajo na zaprtih trgih ali drugače prodajajo po drastično nizkih ali visokih vrednostih.
Strokovne poštene tržne ocene
Drug pogosto uporabljen način določanja poštene tržne vrednosti nepremičnine je najem ocenjevalca. Cenilci bi se morali specializirati za vrsto premoženja, ki ga preučujejo. Na primer, ocenjevalec nepremičnin je certificiran strokovnjak z izkušnjami in usposabljanjem za določanje vrednosti nepremičnine, ocenjevalec umetnosti pa ima obsežno znanje o svetu umetnosti, zgodovini umetnosti in trenutnih trendih v prodaji umetniških del. Ocenjevalci za določanje poštene tržne vrednosti nepremičnine uporabljajo tako konkurenčno analizo trga kot tudi druge dejavnike, kot so gospodarska gibanja. Mnogi posojilodajalci zahtevajo domov skozi strokovne ocene pred odobritvijo posojil za nepremičnine.
Stroški zamenjave lastnine
Stroški nadomestitve nepremičnin so skupni za zavarovalnice in namene odpisa davkov. Nadomestna cena je pogosto podobna konkurenčni analizi trga, saj lahko vključuje pregled prodajnih cen primerljivih lastnosti. Na primer, če zrušite avto, bi vam zavarovalnica morala dati samo pošteno tržno vrednost avtomobila, ki bi ga nadomestili z avtomobilom v podobnem stanju.
Kadar je treba obnoviti element, kot je hiša, mora nadomestiti stroške upoštevati te stroške. Na primer, če je bil vaš dom uničen v tornadu in ga je bilo treba obnoviti, vas je lahko lansko leto stalo 250.000 dolarjev, vendar bi lahko obnova istega doma z novimi materiali stala 300.000 dolarjev.
Prodajna cena
V nekaterih primerih se lahko prodajna cena uporabi za določitev poštene tržne vrednosti nepremičnine. To na splošno velja le, če je bila prodaja nedavna in če je bila na odprtem trgu brez zunanjih pritiskov. Če je bil lani pravkar kupljen dom pri vrednosti, ki je bila na primer ocenjena kot poštena do kupca in prodajalca, bi se to lahko štelo za pošteno tržno vrednost za davčne namene. Po približno treh do štirih letih pa ta vrednost verjetno ne bo več odražala trenutnega trga, zato je treba opraviti oceno, preden bo določena vrednost davka na nepremičnine.
Vrednotenje tretjih oseb
Če ste kdaj pogledali domove na spletni strani, kot je Zillow, ste morda opazili, da imajo celo domovi, ki niso na prodaj, vrednosti, ki so navedene na njih (v primeru Zillow se ti imenujejo "Zestimates"). Vrednotenje nepremičnin se izračuna z uporabo dejavnikov, kot so nedavni lokalni prodajni in javni davčni zapisi. Vsako spletno mesto ima edinstveno lastniško formulo, zato se lahko vrednosti zelo razlikujejo od mesta do mesta.
Podjetje, ki se imenuje HouseCanary, trdi, da ima najbolj natančno spletno vrednotenje nepremičnin, ki vključuje vse razpoložljive tržne podatke v svojo analitiko. Glede na spletno stran, bi morala njihova stopnja napak od prave poštene tržne vrednosti znašati največ 3,6 odstotka, kar pomeni, da bi lahko imela spletna stran zelo verjetno najtočnejše ocene poštenega trga.
