Če ste v poslu komercialnih nepremičninskih naložb, boste poznali merila za prevzem posojil, kot so razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) in razmerje pokritosti dolga (DSCR). Banke običajno uporabljajo te metrike pri odločanju, ali bi morale izposoditi posojilo. Dolg donos je nov otrok na zavarovalnem bloku. Posojilodajalcem je všeč, ker se za razliko od LTV in DSCR ne zanaša na tržno vrednost, obdobje amortizacije in obrestno mero, ki se lahko manipulira ali se sčasoma spremeni.
Nasveti
-
Donos dolga izračuna tveganje, povezano s hipotekami za poslovne nepremičnine, tako da se neto dohodek iz poslovanja na nepremičnine deli z zneskom posojila.
Testi tveganja za komercialna posojila
Večina bank uporablja dva testa, da oceni tveganje, povezano s posojilom za komercialne nepremičnine: razmerje pokritosti dolžniških obveznosti in razmerje med posojilom in vrednostjo. Formula DSCR ocenjuje, ali neto prihodki iz poslovanja - vsa najemnina in prihodki od nepremičnin minus operativni stroški - presegajo hipotekarna plačila z zdravim blažilnikom, tako da imate še vedno dovolj denarja za plačilo posojila, tudi če se stroški povečajo ali se najemnina spusti. Na primer, posojilodajalec lahko zahteva neto dohodek iz poslovanja (NOI) v višini 1,50 $ za vsak najetih 1 $.
Razmerje LTV predstavlja znesek hipotekarne zastave, deljeno z vrednostjo nepremičnine. Torej, če bi si izposodil 500.000 $ za financiranje stavbe v vrednosti 800.000 $, bi bila LTV 62,5 odstotka. Nizka vrednost LTV, ki znaša okoli 75 odstotkov ali manj, pomeni, da banka ima dobre možnosti, da dobi svoj denar nazaj v prodajo zaprtega premoženja, tudi če je nepremičnina sčasoma postala manj dragocena.
Kaj je dolgovni donos?
Težava z LTV je, da se spremeni, ko se spremeni tržna vrednost nepremičnine, zato je s to metriko težko dobiti statično merilo tveganja. Podobno, ker izračun DSCR temelji na obrestni meri posojila in obdobju amortizacije, lahko te dejavnike prilagodite za povečanje DSCR. Povečanje amortizacijskega obdobja z 20 na 25 let bi na primer lahko doseglo nižje letno plačilo posojil in tako povečalo DSCR na sprejemljivo raven, čeprav bo posojilo sčasoma stalo več. Za kompenzacijo teh pomanjkljivosti posojilodajalci običajno izločijo dolg v zavarovalno mešanico. Donos dolga ponuja še en način za merjenje tveganja posojila za komercialne nepremičnine z uporabo samo NOI in skupnega zneska posojila.
Kako izračunati donos dolga
Matematika je preprosta za izračun donosa dolga: neto prihodke iz poslovanja premoženja razdelite s predlaganim zneskom posojila. Recimo, da kupujete stavbo v vrednosti 1 milijon dolarjev, NOI pa je 50.000 dolarjev na leto. Imate 300.000 dolarjev v gotovini in bi si želeli najeti 700.000 dolarjev za nakup stavbe. Posojilodajalec izračuna dolg donos 50.000 $ / 700.000 $ ali 7.14 odstotkov. Posojilodajalci na splošno določijo minimalne donose dolga pred odobritvijo hipoteke. Torej, boste ugotovili, da posojilodajalci flip izračun na glavi za izračun hipotekarnega posojila, kjer NOI deljeno z donosom dolga daje največji znesek posojila. Na primer, če posojilodajalec zahteva donos v višini 10 odstotkov, bo naša nepremičnina v vrednosti 50.000 dolarjev vredna samo 500.000 dolarjev.
Dolgovi Versus Cap Rate
Eagle-eyed nepremičninski vlagatelji bodo spoznali, da dolg opredelitev donos izgleda veliko kot stopnja cap, ki primerja NOI na ceno stavbe - $ 50.000 / $ 1 milijon v zgornjem primeru ali 5 odstotkov. Podobnost je namerna. To je zato, ker posojilodajalec uporablja učinkovito metodo donosa, da bi razumel, kakšen donos naložbe lahko pričakuje na svoj denar, če ga mora zapreti. Višja stopnja donosnosti dolga pomeni, da je višja najemnina v primerjavi z obsegom odplačevanja posojila, zato obstaja poštena možnost, da banka ne bo izgubila, če posojilojemalec ne bi plačal hipoteke.
Kaj je dober donos dolga?
V sektorju poslovnih nepremičnin znaša minimalni sprejemljiv dolg 10 odstotkov. Vendar pa bo dejansko število, ki ste ga navedli, odvisno od vrste nepremičnine, finančne moči najemnika in obrestnih mer. Tvegani tipi nepremičnin, kot so hoteli, ki imajo lahko nihajoče stopnje prostih delovnih mest, in nepredvidljivi NOI, običajno zahtevajo višje donose dolga kot bolj stabilne naložbe v pisarne. V primeru posojilodajalca višji donos dolga kaže na "nižji finančni vzvod", kar kaže na manjšo kreditno tveganje.
