Zaprte nepremičnine, ki se prodajajo na sodiščih, dejansko vključujejo drugo fazo postopka zaprtja. Prvi korak se imenuje predprisotnost in je, ko banka ali imetnik hipoteke začne postopek za povračilo premoženja in sredstev. Zadnja faza, po zaprtju, se zgodi po dražbi in zavzame določeno časovno obdobje, preden lahko ponudnik dejansko prevzame posest.
Predhodna izključitev
Proces pred zaprtjem se začne, ko se prvo hipotekarno posojilo zamudi. Račun je označen in imetnik hipoteke spremlja račun za nadaljnja zamujena ali manjkajoča plačila. Ko se šteje, da je račun preveč prestopni, imetnik hipoteke začne dokumentacijo, da se premoženje proda na dražbi sodišča. Ta dokumentacija običajno vključuje predložitev obvestila o nameri s pristojnimi lokalnimi oblastmi in objava v časopisu, da bo nepremičnina prodana na določen datum.
Dražba sodišča
V večini držav se lahko ponudba na nepremičnini, prodani na dražbi sodišča, začne pred dejanskim prodajnim dnem. Ti dodatni dnevi se dodajo za lastnike, ki prvič prodajajo nepremičnine; če je prejeta ponudba dovolj visoka, da zadovolji imetnika hipoteke, se sprejme in dejanska dražba se razveljavi. Če v času pred-dražbe ni prejetih ponudb, bo nepremičnina prodana na koraku sodišča. V nekaterih državah ima imetnik hipoteke pravico določiti najmanjši znesek denarja, ki ga bo vzel (imenovan rezervo) za nepremičnino, ki se prodaja. Pogosto bo dražbena lastnina prodala daleč pod tržno vrednostjo, zaradi česar bo ponudba na dražbi priljubljena dejavnost špekulantov nepremičnin in drugih vlagateljev.
Post-foreclosure
V več kot 12 državah je čakalna doba, preden lahko visoki ponudnik prevzame posest. Ta čas je dovoljen, tako da je mogoče vse davke in druge zastavne pravice in podzaročne pravice rešiti pred dokončanjem prodaje. Veliko držav bo prvotnemu lastniku doma omogočilo odkup nepremičnine za ceno najvišje ponudbe.
Slabosti
Medtem ko pridobivanje prime kos nepremičnine po nižji ceni se lahko zdi, da je barantajo, obstaja več dejavnikov, da v mislih. Prvič, domači lastniki lahko še vedno živijo v domu, novi kupec pa potrebuje pravno pomoč, da jih izselijo. Drugič, nekdanji lastniki so lahko odnesli notranjost, ko so odšli, zaradi česar je preoblikovanje ali obnova nepremičnine dražja. Za zaprtja, prodana na stavbah sodišča, vnaprej na splošno ni zagotovljen pregled premoženja. Tretja pomanjkljivost je, da je 100% cene, ki je bila ponujena, nastala, ko je ponudba razglašena za zmagovalca.
