Kot lastnik podjetja boste morda potrebovali nove objekte, bodisi za začetek poslovanja ali za razširitev obstoječega podjetja. Ne glede na to, kakšno vrsto posla imate, bo vrsta nepremičnine, ki jo boste na koncu izbrali, najverjetneje poslovna lastnina. Poslovna stavba je preprosto nepremičninska lastnina, ki se uporablja za poslovni namen. Poslovne nepremičnine lahko nadalje razdelimo v šest razvrstitev glede na specifično poslovno dejavnost, ki se na njej opravlja. Najem poslovnih prostorov za vaše podjetje običajno ni tako preprosto in enostavno, kot je na primer zagotovitev stanovanjskega najema za stanovanje. Pogajanja za poslovne zgradbe in nepremičnine so lahko precej bolj zapletena, prav tako kot pogoji najema, s številnimi različnimi najemnimi strukturami, ki jih lahko ponujajo različni gospodarski lastniki.
Nasveti
-
Poslovna stavba je tista, ki se uporablja za poslovni namen, bodisi neposredno z namestitvijo določenega podjetja ali z ustvarjanjem dobička, kot pri stanovanjskih najemnih stavbah.
Kaj je poslovna stavba?
Vsaka nepremičnina, ki se uporablja za poslovanje in dejavnosti, je poslovna nepremičnina, ne glede na to, ali gre za prosto zemljo ali je izboljšana s stavbami in drugimi objekti. Poslovna stavba je vsaka zgradba, v kateri se zasleduje ali izvaja poslovni namen. To vključuje tako neposredne uporabe, kjer podjetje posluje iz same stavbe, kot tudi posredno uporabo, kjer je zgradba sama posel.
Primer neposredne uporabe poslovne stavbe bi bila trgovina z živili ali trgovina z mehaniki, ki se nahaja v zadevni stavbi. Primer posredne poslovne uporabe so stanovanjske stavbe, kjer je najem posameznih stanovanj poslovna dejavnost, ki poteka v teh stavbah.
Za stavbe in nepremičnine, ki so označene kot komercialne narave, se v številnih primerih uporabljajo različna davčna in finančna pravila ter dodatne ali različne pravne zahteve in prepovedi. Komercialne oznake tudi sprožajo različna pravila financiranja za nakup, zakup in izboljšave.
Primeri poslovnih stavb
Poslovne zgradbe in nepremičnine so na splošno razvrščene v šest različnih vrst ali kategorij:
- Poslovne stavbe
- Maloprodajne zgradbe
- Industrijske zgradbe
- Večstanovanjska stanovanja
- Hoteli in moteli
- Stavbe za posebne namene
Ne glede na to, ali se nahajajo v mestih ali primestnih soseskah, so poslovne stavbe pogosto videna vrsta poslovne stavbe. Od manjših zgradb nekaj nadstropij do nebotičnikov, visokih sto metrov, lahko poslovne stavbe najdemo skoraj povsod v ZDA in drugih razvitih državah. Ena posebna podvrsta poslovnih stavb, medicinska poslovna stavba, velja za specializirano uporabo. Pisarniške stavbe vseh vrst lahko dajo v zakup posamezne pisarne, apartmaje ali tla številnim najemnikom ali enemu najemniku, ki nato zgradbo deli po lastni presoji. V mnogih primerih so poslovne stavbe na voljo najemnikom, skupaj z možnostjo, da je prostor zgrajen v skladu s specifikacijami najemnika.
Maloprodajne nepremičnine in stavbe hranijo vse vrste trgovin in restavracij na drobno. Ta segment trga poslovnih nepremičnin je lahko precej zapleten, saj številne lokalne predpise o urejanju zemljišč in državne zakone veljajo za različne vrste maloprodajnih zgradb in tržne najemnine, ki so močno odvisne od vrste zgradbe, velikosti, razporeditve in števila stavb vrsto najemnikov. Na primer, maloprodajne nepremičnine so lahko stavbe z enim samim zasedenostjo, kot so stanovanjske enote, ki imajo eno samo drogerijo, ali velike, večstanovanjske nepremičnine, kot so nakupovalni centri, ki jih je zasidral nekaj velikih trgovin z več manjšimi trgovinami, kabinami in kioski.
Stavbe, v katerih se nahajajo proizvodne, popravljalne, raziskovalne in razvojne ter skladišča, so skupaj znane kot industrijske stavbe. Te poslovne stavbe se običajno nahajajo v posebej določenih območjih, ki jih ustvarjajo lokalni predpisi in predpisi. Običajno se nahajajo zunaj močno urbaniziranih območij, vendar so v bližini meddržavnih avtocest in drugih prehodnih cest, železnic in transportnih skladišč. Pogosto bodo določena industrijsko urejena območja organizirana v industrijske parke, ki bodo omogočala nastanitev več podjetij. Zaradi dodatnega hrupa in prometa nastajajo industrijske zgradbe, ta območja so običajno izolirana z varovalnimi območji od stanovanjskih sosesk.
Večstanovanjska poslovna stavba je v bistvu omejena na vse stanovanjske nepremičnine, ki lahko hišo več družin na licu mesta. To bi izključevalo enodružinske hiše, vendar bi vključevalo ureditev kondominija, stanovanja in mestnega doma. Večstanovanjska rezidenca se ukvarja s komercialnimi nameni z naložbami in upravljanjem lastnikov, pri čemer dohodek teče skozi plačilo najemnine rezidentov. Stanovanja za najem apartmajev so nadalje razvrščena po naslednjih vrstah, glede na tla, lokacijo in prisotnost ali odsotnost dvigala:
- Visoke stavbe vključujejo eno ali več dvigal in vsaj devet nadstropij.
- Zgradbe srednje velikosti vključujejo več zgodb, čeprav jih je običajno manj kot devet, in dvigalo.
- Hišne stavbe imajo več nadstropij, običajno štiri do šest, vendar brez dvigal.
- Vrtne stavbe hišo več apartmajev v treh ali manj zgodb z dvoriščem ali vrt podobne krajine.
- Proizvedeni stanovanjski parki ali skupnosti (znani tudi kot »parki za priklopnike«, čeprav je to pogosto v ponižujočem smislu) ponujajo zemljišča za najem lastnikom, ki svoje mobilne ali izdelane domove (enoposteljne ali dvoposteljne) namestijo na in jih povežite z obstoječimi koristnimi viri.
- Stanovanja za posebne namene so vse vrste večstanovanjskih stanovanjskih nepremičnin, ki so namenjene določenemu delu prebivalstva ali so posebej namenjene določenemu delu prebivalstva, kot so družine z nizkimi dohodki ali starejši državljani.
Lastnosti hotelov in motelov ponujajo nastanitev za poslovneže in užitke. Hoteli so lahko obsežni in neodvisni butični hoteli ali verižna podjetja. Hoteli z višjimi cenami ponavadi ponujajo ali najemajo prostor drugim podpornim podjetjem, ki zagotavljajo dodano vrednost hotelskim gostom, kot so zdravilišča, frizerski saloni, restavracije, bari in trgovci na drobno. Na drugem koncu spektra so moteli nižjega cenovnega razreda brez dodatnih rekreacij ali restavracij na kraju samem. Poleg tega so velika letovišča in igralnice specializirani hotelski objekti, ki ponujajo prenočišča na različnih cenovnih točkah.
Končno, obstaja tudi posebna kategorija, ki vključuje nepremičnine, ki jih imajo lastniki, ki vlagajo v poslovne nepremičnine, vendar lastnosti ne izpolnjujejo nobene od zgoraj navedenih značilnosti, kot so kegljišča, igrišča za mini golf in skladiščenje.
Kaj je pomen poslovnega najema?
Poleg več kategorij poslovnih nepremičnin lahko naletite tudi na različne vrste poslovnih najemov. Medtem ko komercialni najemni sporazumi običajno vsebujejo več vrst skupnih klavzul, se lahko posebna struktura pogojev najema zelo dramatično razlikuje, zlasti kar zadeva najemnikove plačilne obveznosti. Katera vrsta najema je primerna za vaše podjetje, je odvisna od številnih dejavnikov, vključno z vašimi poslovnimi načrti in cilji za nepremičnine, vašimi projekcijami denarnega toka in denarnimi sredstvi in drugimi elementi financ in poslovanja vašega podjetja.
Najem ene mreže ali neto najem zavezuje najemnika, da plača le redno najemnino (čeprav se lahko izračuna), davek na komunalne storitve in davek na nepremičnine. Najemodajalec v neto ali enkratnem najemu skrbi za (ali plača) vzdrževanje, popravila in zavarovanje premoženja in vse njegove izboljšave.
Dvojni neto in neto neto najemi na splošno zahtevajo, da najemnik plača najemnino, komunalne storitve, davke na premoženje in zavarovanje za stavbo in kateri koli del prostorov, ki jih zaseda najemnik. Najemodajalec plača samo vzdrževanje in popravila ali jih izvaja na lastne stroške. Pri najemih s tremi neto stanovanji najemodajalec plača za strukturna popravila le nepremičnine ali zgradbe, najemnik pa prevzame vse ostale stroške in stroške poleg najemnine.
Nazadnje, celotna storitev in spremenjena bruto najemnina na splošno delita stroške za strukturna popravila in vse stroške, ki spadajo pod oznako „operativni stroški“ (vključno z davki na premoženje, zavarovalne premije, komunalne storitve in vzdrževanje) med obema strankama. Za stavbe, ki imajo več najemnikov, kot so nakupovalni centri in nakupovalni centri, je najpogosteje uporabljena celotna storitev ali spremenjena struktura bruto najema. Če se operativni stroški povečajo, najemnina ne.
Pogajanje o poslovnem najemu
Ko iščete pravo poslovno nepremičnino za vaše podjetje, je primernost nepremičnine in njenih zgradb za vaš poslovni namen le začetek. Prav tako boste morali z najemodajalcem doseči dogovor o pogojih komercialnega najema, ki so primerni za vaše poslovne potrebe, cilje in finance. Pogajanja o vaših komercialnih zakupnih pogojih so lahko stresna ali celo izkušnja, ki povzroča anksioznost, če tega še niste storili.
Kot predhodno pogajalsko orodje je vedno pametno raziskati najemnine za primerljive lokacije in objekte. Ugotovite, kateri pogoji najema in zakupa so na voljo za te lokacije, kakor tudi vse pomembne razlike med nepremičninami, tako da lahko nagovorite lastnika. Ko opravite domačo nalogo in razumete povprečne cene najema na tem območju, ste bolj pooblaščeni, da dosežete pogoje, ki so obojestransko koristni in pošteni. Iz istega razloga, če najdete številne lokacije, ki so primerljive za primerjavo, ste morda na trgu najemnika in to lahko pretvorite v pogajalsko prednost. V primeru, da najemnine začnejo padati, morate razmisliti o zahtevi za krajše trajanje najema (eno leto, na primer namesto dveh). To bo vaše podjetje sprostilo prej, da bi našlo boljši nabor izrazov. Vendar to morda ni najboljši pristop, če vaše podjetje zahteva obveznost s fiksno lokacijo, kot je restavracija z vrhunsko kulinariko.
Ko govorimo o zakupnem roku, posebno pozornost posvetimo temu delu najemne pogodbe. Če ste z lokacijo zadovoljni in je najemodajalec odobril prošnjo za najem vašega podjetja, je naslednje največje vprašanje trajanje samega najema. Nekatera podjetja, kot so restavracije, potrebujejo daljši zakupni rok, vendar je za večino malih podjetij obdobje enega ali dveh let z neobveznimi obdobji podaljšanja najpogostejše in na splošno najbolj primerno za najemnika. Ugotovili boste nekaj gotovosti in dovolj časa, da vzpostavite svoje poslovanje in pritegnete ustrezen pretok strank ali strank na to lokacijo, vendar vaše podjetje ne bo povezano z dolgim obdobjem.
Nazadnje bodite pozorni na veliko več kot le najemnino. Drugi stroški, odvisno od specifične vrste najemne strukture, ki jo ponujate, lahko bistveno prispevajo k izdatkom stavbe in povzročijo resen pritisk na vaš proračun. Če bo vaše podjetje poleg stroškov najemnine odgovorno za stroške in izdatke, je pomembno, da dobite oceno teh stroškov, da ustvarite natančen proračun in oceno za vaše poslovne finance.Ti tako imenovani skriti stroški lahko vključujejo vzdrževanje ali vzdrževanje skupnega prostora in so lahko precejšnji. Da bi zagotovili najugodnejše pogoje, razmislite o zahtevi za zgornjo mejo ali najvišji znesek, ki bi ga lahko ocenili za te predmete, ali pa razmislite o zamenjavi strukture za tisto, v kateri najemodajalec prevzame te stroške, in vaše podjetje plača višjo najemnino. To bo vašemu proračunu zagotovilo večjo gotovost in finančne napovedi veliko lažje in natančneje.
